Корзина
В вашей корзине пока ничего нет.
В вашей корзине пока ничего нет.
На рынке недвижимости США обычному покупателю приходится конкурировать не только с другими семьями.
Есть еще инвесторы — иногда с наличными и возможностью быстро закрыть сделку.
Но что, если на первые 20 дней убрать инвесторов из этой конкуренции?
Именно так работает программа Fannie Mae First Look.
Когда дом после foreclosure переходит в собственность Fannie Mae и выставляется на продажу через HomePath, в течение определенного периода приоритет получают покупатели, которые собираются жить в этом доме, а не использовать его как инвестиционную недвижимость.
В этот период предложения могут подавать:
→ owner-occupants — покупатели, которые будут жить в доме;
→ некоторые некоммерческие организации;
→ государственные учреждения и другие предусмотренные программой покупатели.
Инвесторам приходится ждать окончания периода First Look.
И вот здесь появляется интересная возможность для обычного покупателя.
Логика программы довольно простая.
Fannie Mae хочет дать людям, покупающим жилье для собственного проживания, возможность рассмотреть foreclosure property до того, как к торгам подключатся инвесторы.
Объекты публикуются на HomePath, а в объявлении можно увидеть, действует ли для конкретного дома период First Look.
Но отсутствие инвесторов не означает отсутствие конкуренции вообще.
Если дом хороший и цена привлекательная, за него вполне могут конкурировать несколько семей.
А вот с домами, которым нужен косметический ремонт, ситуация бывает совсем другой.
Foreclosure property часто выглядит не так, как дом из красивой рекламы.
Старый ковролин.
Засохший газон.
Кухня, которую последний раз обновляли пару десятилетий назад.
И главное слово в объявлении — as-is.
То есть дом продается в его текущем состоянии.
Именно здесь многие покупатели теряют интерес.
Но внешний вид и реальное состояние дома — не одно и то же.
Дом можно и нужно осмотреть, оценить необходимый ремонт, а затем сравнить общую стоимость покупки и восстановления с ценой аналогичного отремонтированного дома в том же районе.
Иногда именно в этой разнице и скрывается возможность.
У Fannie Mae существуют программы и отдельные условия продажи HomePath properties, которые в определенных случаях могут предусматривать помощь с расходами покупателя.
И вот здесь особенно важно не исходить из старой информации из интернета, а проверять условия конкретного объекта и действующие incentives непосредственно перед подачей предложения.
Размер доступной помощи, требования к покупателю, образовательному курсу и типу финансирования могут меняться.
То же самое касается ремонта: если объект требует серьезных работ, стоит заранее обсудить с lender, какие mortgage products позволяют финансировать одновременно покупку и renovation.
Начать можно с HomePath и посмотреть, какие объекты принадлежат Fannie Mae в интересующем вас районе.
Если нашли подходящий дом:
→ проверьте, действует ли First Look;
→ заранее выясните требования к покупателю;
→ обязательно проведите inspection;
→ получите расчет необходимого ремонта;
→ обсудите финансирование с lender до подачи предложения;
→ посчитайте полную стоимость проекта, а не только цену дома.
Потому что foreclosure за $160,000 не обязательно выгоднее обычного дома за $190,000.
Если первому требуется $50,000 ремонта — математика уже совсем другая.
Но если дому нужны только полы, краска и несколько относительно небольших обновлений, а разница с готовыми домами в этом районе существенная, ситуация может выглядеть намного интереснее.
Главная мысль?
Не каждый foreclosure — выгодная покупка.
И не каждый дом, который выглядит плохо, — плохая покупка.
Иногда самые интересные возможности на рынке выглядят именно так, что большинство покупателей проходит мимо.
А First Look дает owner-occupants дополнительное преимущество: время посмотреть на такой объект до того, как к конкуренции подключится более широкий круг покупателей.